Intro
2024년 2월 시황정리 진행하겠습니다. 크게 인플레이션, 통화정책, 부동산시장에 대한 뷰를 정리하였습니다. 래리 서머스 전 미국 재무부 장관은 인플레이션에 대한 복합적인 견해를 가지고 있습니다. 그는 단일 데이터 포인트에 근거한 해석을 경계하며, 특히 계절적 요인을 배제하기 어려운 1월 데이터를 예로 듭니다. 서머스는 현재 미니 패러다임이 변화하고 있을 가능성을 인정해야 한다고 주장하며, 인플레이션이 평온하고 건강한 실물 경제 속에서 2%대로 하락할 것이라는 가정에 대한 확실한 의구심을 표합니다. 그는 주택이 디플레이션의 주요 요인으로 작용할 수 있다는 주장에 대해서도 일정 부분 근거가 있다고 생각합니다.
인플레이션
서머스는 연방준비제도(Fed)가 3월 금리 인하에 집착하는 것은 적절하지 않다고 생각하며, 5월 금리 인하 가능성도 낮다고 언급. 그는 중요한 사실로, 다음 조치가 금리 인하가 아닌 금리 인상일 가능성이 있음을 지적하며, 인플레이션 억제를 위한 금리 인상을 항생제에 비유하며 연준이 매우 신중해야 한다고 강조. 인플레이션을 완전히 2%로 회복하지 못하는 상황과 3% 이상의 지속적인 저열에 대한 우려도 제기하며, 파월 연준 의장이 2% 목표를 너무 강조했다고 지적. 서머스는 정확하고 제한적인 목표 설정이 바람직하지 않다고 생각하며, 정치적 압력으로 인해 완화 정책이 쉽게 시행될 수 있다는 신호를 보내면 사람들이 현재 목표를 유지하기 어려워질 것이라고 경고.
상업용 부동산 시장
상업용 부동산 시장은 현재 여러 가지 어려운 도전에 직면. 첫째, 금리 상승과 무위험 이자율의 상승으로 인해 요구 수익률이 올라갔음. 이는 과거 거래를 기반으로 한 밸류에이션에 집착하는 판매자와 현재 무위험 이자율을 반영하는 새로운 가격을 원하는 구매자 간에 큰 가격 차이가 발생. 이로 인해 거래가 성사되지 않는 상황이 발생.
또한, 부동산 가치 평가는 거래 데이터를 기반으로 하므로, 시장 조정 속도가 매우 느림. 이러한 상황은 지난 18개월 동안 지속되었으며, 시간이 지남에 따라 대출 만기가 도래하고 펀드 운영 기간이 끝나면서 자산 처분이 필요해지고 일부 거래가 이루어짐. 그러나 이러한 거래는 예상대로 이전 가격보다 훨씬 낮은 가격으로 이루어지고 있음.
은행들은 이러한 상황이 부동산 대출 손실을 의미한다는 것을 인정해야 하며, 현재 예상 손실을 충당하기 위한 조치를 취하고 있습니다. 이는 상업용 부동산 시장에 대한 은행들의 부정적인 평가와 손실 우려가 확산되고 있음을 의미.
장기적으로는 팬데믹의 여파와 재택근무의 증가, 인공지능의 등장으로 인해 20~30%의 사무직이 없어질 수 있다는 우려가 있음. 이러한 변화는 오피스 점유율에 큰 변화를 가져올 수 있으며, 이는 상업용 부동산 시장에 장기적인 영향을 미침.
따라서 현재 상업용 부동산 시장은 금리 상승, 거래 성사의 어려움, 은행의 손실 우려 확산, 팬데믹과 재택근무의 장기적인 영향 등 다양한 도전에 직면. 이러한 도전들은 시장의 불확실성을 증가시키고 있으며, 투자자와 시장 참여자들에게 신중한 접근을 요구.
팬데믹 이후 부동산 시장의 주요 변화
팬데믹 이후 부동산 시장은 여러 변화를 겪었음. 가장 두드러진 변화 중 하나는 오피스 점유율의 큰 변화로, 재택근무의 증가와 팬데믹의 여파로 인해 상황이 악화. 이로 인해 오피스 공간에 대한 수요가 감소하고, 부동산 가치의 재평가가 필요. 또한, 1982년 볼커 연준 위원장 시대 이후 처음으로 급격한 금리 인상이 발생했으며, 이는 부동산 업계 전체에 혼란을 야기. 현재 자산 가치를 정확히 파악하기 어려워 자금 조달이 어려워지고, 이로 인해 상업용 부동산 시장의 유동성이 부족해지는 상황에 이르렀음 이러한 변화는 부동산 시장의 밸류에이션 괴리를 더욱 커지게 하고 있으며, 장기적으로는 인공지능의 등장과 사무직 일자리 감소 가능성으로 인해 오피스 점유율에 더 큰 변화가 예상됨.
향후 운용 전략
현재 시장 상황에서 투자자들이 고려해야 할 전략 중 하나는 상업용 부동산 시장의 변화를 면밀히 모니터링하고 이를 기반으로 신중한 투자 결정을 내리는 것. Distressed 부동산 투자 펀드는 시장의 현재 상황에서 자본을 투자할 수 있는 기회를 보고 있으며, 은행들이 매 분기마다 손실충당을 하고 있으며, 상업용 부동산 익스포져를 줄이려는 은행들의 움직임을 주목하고 있음. 이러한 점은 상업용 부동산 시장에 대한 은행들의 부정적인 평가와 손실 우려가 확산되고 있음을 시사.
- Distressed 자산에 주목: 은행들이 상업용 부동산 익스포져를 줄이려고 하고, 시장에 부정적인 평가가 확산되는 상황에서, Distressed 자산에 대한 투자는 기회가 될 수 있음. 이는 특히 자산 가치가 하락한 상황에서 잠재적인 가치 회복을 기대할 수 있는 자산에 집중.
- 신중한 자산 선택: 현재의 불확실한 시장 환경에서는 신중한 자산 선택이 중요. 임대 수익률이 좋고, 위치가 우수하며, 세입자의 수요가 높은 부동산을 선택하는 것이 필요.
- 유동성 관리에 주의: 시장의 유동성 부족으로 인한 자산 가치의 괴리가 커지고 있으므로, 투자자는 자금 조달 방법과 유동성 관리에 신중을 기해야 함.
- 장기적인 관점 유지: 현재 시장 상황은 변동성이 크고 예측이 어렵기 때문에, 장기적인 관점을 유지하고 단기적인 시장 변동에 일희일비하지 않는 태도가 필요.
- 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링: 시장 상황은 빠르게 변할 수 있으므로, 최신 시장 동향, 금리 변화, 경제 지표 등을 지속적으로 모니터링하고 이에 대응하는 전략을 수립하는 것이 중요.
마무리
2024년 2월 시황에 대해 정리하였습니다. 인플레이션 하락은 시장의 기대보다 늦어질 것으로 전망되며 재택근무로 인한 상업용 부동산 타격은 단기 부분 뿐만 아니라 AI 등장에 따른 일자리 감소로 인해 장기적 전망까지 어려울 수 있을 것으로 보입니다. 고금리 상황이 장기간 유지되는 상황인 만큼 현 상황에서 유동성 관리에 초점을 두면서 자산 가치가 하락한 Distressed 자산 투자가 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.