글로벌 상업용 부동산 시장의 변화와 ESG 투자 전략

글로벌 상업용 부동산 시장

Intro

1. 글로벌 상업용 부동산의 변화: 주요 글로벌 도시에서 상업용 부동산의 컨버전(용도 변환)이 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히, 서울에서는 호텔과 지하 공간이 오피스로 변환되는 추세이며, 미국에서는 오피스와 리테일 부동산이 주거용으로 전환되고 있습니다. 이러한 변화는 고금리와 고물가의 영향을 받아 Core 및 Value Added 전략 투자수요가 증가하고 있습니다.
2. 지역별 상황 분석:서울의 경우, 신규공급 부족으로 인해 기존 오피스나 호텔이 오피스로의 용도 변경이 증가하고 있습니다. 일본은 도쿄의 주요 5구에서 안정적인 오피스 시장을 유지하고 있으며, 호텔 및 데이터센터 투자가 활발합니다.미국에서는 주요 도시에서 상업용 부동산이 주거 자산으로 전환되고 있으며, 특히 시애틀에서는 이러한 변환을 장려하는 법안이 시의회에 제출되었습니다.
3. 투자 전략 및 시장 전망: 유럽에서는 ESG 요건의 중요성이 증가하고 있으며, 에너지 효율적인 건물에 대한 투자가 필요함을 강조합니다. 투자자들은 Alternative 자산으로 관심을 확대하고 있습니다. 아시아태평양 지역은 일본을 중심으로 IT 기업들이 데이터센터 투자를 확대하고 있으며, 호텔과 주거 부동산에 대한 투자도 활발하게 이루어지고 있습니다.
4. 시장 동향 및 경제적 영향: 고금리와 글로벌 경제의 불확실성 속에서도 상업용 부동산 시장은 지속적으로 변화하고 적응하고 있습니다. 각 지역별로는 상업용 부동산의 용도 변경이 주요 전략으로 부각되고 있으며, 특히 주거와 데이터 센터 관련 자산이 주목받고 있습니다.
5. 결론 및 전망: 상업용 부동산 시장은 변화하는 경제 환경과 기술의 발전, 인구 동향 등 여러 요소에 의해 지속적으로 영향을 받고 있습니다. 투자자와 개발자들은 이러한 변화에 유연하게 대응하면서 장기적인 가치 창출을 목표로 해야 할 것입니다. ESG 요건 충족과 기술 집약적인 자산에 대한 투자는 특히 중요한 요소로 부상하고 있습니다.

상업용 부동산 컨버전 트렌드는 어떻게 변화하고 있나요

글로벌 도시에서 상업용 부동산의 용도 변경, 즉 컨버전(Conversion)은 점차 일반화되고 있으며, 이는 경제적 요구와 도시 계획의 변화에 따른 자연스러운 진화입니다. 특히 서울과 미국의 주요 도시들에서 두드러지게 나타나고 있습니다.

서울의 상황

서울에서는 주요 상업 지역의 오피스 공간 부족 현상이 심화되고 있습니다. 최근 몇 년간 지속된 고금리와 고물가 상황 속에서 신규 오피스 공간의 수요는 증가했으나, 신규 공급이 부족하여 기존 호텔이나 지하 상업 공간을 오피스로 변환하는 컨버전 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 용도 변경은 즉각적인 공간 요구를 충족시키는 가장 효과적인 방법으로 자리 잡고 있습니다. 또한, 이는 서울의 부동산 시장에서 단기적인 공급 부족 문제를 해결하는 데 도움을 주고 있으며, 장기적으로는 부동산 시장의 구조적 변화를 촉진할 것으로 예상됩니다.

미국의 도시들

미국의 주요 도시들, 특히 시애틀, 뉴욕, 시카고에서는 다른 유형의 컨버전이 활발히 이루어지고 있습니다. 이 지역들에서는 상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩과 리테일 공간의 공실률이 증가하고 있으며, 이를 주거용으로 전환하는 프로젝트가 증가하고 있습니다. 이러한 전환은 도시 내에서 저렴한 주거 공간의 필요성이 증가함에 따라 더욱 빠르게 진행되고 있습니다. 또한, 팬데믹 이후로 가속화된 원격 근무와 하이브리드 근무 형태의 정착으로 인해 오피스 수요가 감소한 것도 주요 원인 중 하나입니다.

변화의 원인과 추진력

이러한 컨버전 트렌드는 주로 경제적 필요성과 도시 계획의 변화에 의해 추진됩니다. 경제적 측면에서는 고금리와 고물가로 인해 기존 부동산의 용도를 변경하여 더 높은 수익을 추구하는 것이 유리하다는 판단이 작용합니다. 도시 계획의 변화 측면에서는 도시의 인구 증가와 도심 지역의 주거 밀집도 증가에 따라, 상업용 부동산을 주거나 다른 용도로 전환하는 것이 도시의 지속 가능성을 높이는 방법으로 간주됩니다.

이러한 컨버전 트렌드는 앞으로도 계속될 것으로 보이며, 상업용 부동산 시장에서 중요한 역할을 하게 될 것입니다. 투자자와 개발자들은 이러한 변화를 예의주시하고 적극적으로 새로운 기회를 모색해야 할 필요가 있습니다.

2024년 상업용 부동산 투자 전략 중 어떤 점을 주목해야 하나요

2024년 상업용 부동산 투자 전략을 세우는 데 있어 주목해야 할 몇 가지 중요한 요소들이 있습니다. 특히 현재의 경제 상황과 시장 동향을 고려하여 ESG 투자와 Alternative 자산에 대한 관심이 증가하고 있는 점을 중심으로 전략을 구상하는 것이 중요합니다.

1. ESG 투자의 중요성

ESG(환경, 사회, 거버넌스) 기준을 충족하는 투자는 더 이상 선택이 아닌 필수 요소가 되고 있습니다. 특히 유럽에서는 2050년까지 건물의 탄소 배출을 넷제로(Net Zero)로 만들기 위한 목표가 설정되어 있으며, 이는 투자자들이 부동산 선택 시 에너지 효율성과 지속 가능한 건축 방식을 고려해야 함을 의미합니다. 투자자들은 ESG 요건을 충족하는 자산에 투자함으로써 장기적인 가치 상승과 함께 규제 준수의 이점을 누릴 수 있습니다.

2. Alternative 자산에 대한 투자 확대

전통적인 오피스나 리테일 공간의 투자 대신, 시니어 하우징, 학생 주택, 데이터 센터, 의료 시설과 같은 Alternative 자산에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 이러한 자산 유형은 특정 시장 요구와 인구 통계학적 변화에 더욱 잘 대응할 수 있어, 경제적 불확실성 속에서도 안정적인 수익을 제공할 가능성이 높습니다.

3. 기술적 혁신과 투자

프롭테크(PropTech)와 같은 신기술의 도입은 부동산 투자와 관리 방식을 변화시키고 있습니다. 투자자들은 인공지능, 빅데이터, 사물인터넷(IoT)을 활용하여 자산 관리의 효율성을 높이고, 투자 결정의 정확성을 개선할 수 있습니다. 이러한 기술적 혁신은 투자자가 시장에서 경쟁 우위를 확보하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

4. 지역적 다양성 고려

투자자는 전 세계적으로 다양한 시장의 동향을 분석하고, 특정 지역의 경제적 및 정치적 상황을 고려하여 투자해야 합니다. 아시아태평양 지역의 안정적인 시장, 유럽의 ESG 규제 준수 요구, 미국의 인프라 투자 증가 등은 투자 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

서울의 상업용 부동산 시장 상황과 전망

서울의 상업용 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 다양한 변화와 도전을 경험하고 있습니다. 특히, 신규 공급의 부족과 기존 부동산의 용도 변경이 시장 동향에 큰 영향을 미치고 있습니다.

현재 상황

서울의 상업용 부동산 시장은 특히 중심업무지구(CBD)와 강남, 여의도 등 주요 비즈니스 지구에서 오피스 공간의 부족 현상이 두드러지고 있습니다. 이는 서울의 경제 성장과 비즈니스 확장에 따른 자연스러운 수요 증가와 맞물려 있습니다. 또한, 최근의 글로벌 팬데믹으로 인해 많은 기업들이 비용 절감과 효율성 증대를 위해 사무 공간의 최적화를 모색하고 있습니다. 이런 트렌드는 특히 IT와 서비스 산업 중심으로 나타나고 있으며, 이는 공간 재배치와 리노베이션 수요를 증가시키고 있습니다.

신규 공급 부족

서울에서는 신규 상업용 부동산 공급이 상대적으로 제한적입니다. 이는 엄격한 도시 계획 규제와 높은 토지 및 건설 비용 때문에 새로운 개발 프로젝트가 충분히 진행되지 못하고 있기 때문입니다. 결과적으로, 기존 건물의 용도 변경이나 리모델링이 주요 대안으로 부상하고 있습니다.

용도 변경의 영향

기존 오피스나 호텔 같은 상업용 부동산이 주거나 다른 상업적 목적으로 전환되는 현상이 증가하고 있습니다. 이는 단기적으로는 공급 부족 문제를 완화할 수 있으나, 장기적으로는 상업용 부동산 시장의 구조를 변화시킬 수 있는 요인입니다. 예를 들어, 여러 호텔이 오피스로 전환되면서, 해당 지역의 상업용 부동산 공급이 일시적으로 증가할 수 있습니다.

미래 전망

장기적으로 서울의 상업용 부동산 시장은 안정적인 성장을 이어갈 것으로 예상됩니다. 경제 성장과 인구 증가, 그리고 국제 비즈니스의 허브로서의 위치 강화는 지속적인 수요를 창출할 것입니다. 또한, 정부와 민간 부문에서의 지속적인 투자와 개발이 예상되면서, 향후 몇 년 동안 상업용 부동산 시장은 활발한 거래를 보일 것입니다.

정책 및 개발 기회

정부의 도시 재개발 정책과 상업용 부동산에 대한 투자 촉진 정책은 중요한 역할을 할 것입니다. 특히, 서울시가 추진하는 여러 대규모 개발 프로젝트는 새로운 비즈니스 기회를 제공하며, 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것입니다.

미국 주요 도시에서 상업용 부동산의 용도 변경이 증가하는 이유

미국 주요 도시에서 상업용 부동산의 주거용으로의 용도 변경이 증가하는 현상은 다양한 경제적, 사회적, 기술적 변화에 의해 주도되고 있습니다. 이러한 변환은 부동산 시장에 큰 영향을 미치며, 도시의 사회적 구조와 경제 활동에 중대한 변화를 가져오고 있습니다.

경제적 요인

1. 공실률 증가: 팬데믹 이후 많은 기업들이 원격 근무를 도입하면서, 미국의 많은 도시에서 오피스 공간의 수요가 감소하였습니다. 이로 인해 높아진 공실률은 부동산 소유주들에게 기존 상업 공간을 주거용으로 전환하는 경제적 동기를 제공하였습니다.
2. 리테일 변화: 온라인 쇼핑의 증가로 인해 전통적인 리테일 공간의 필요성이 감소하였습니다. 이는 리테일 공간의 용도 변경을 촉진하여 상업용 부동산 시장에 추가적인 변화를 일으켰습니다.

사회적 요인

1. 도심 회귀 현상: 많은 사람들이 교통, 편의 시설, 문화 생활의 접근성을 이유로 도심으로 이주하고자 하는 경향이 있습니다. 이러한 도심 회귀 현상은 주거 공간에 대한 수요를 증가시켜 상업용 부동산의 주거용 전환을 가속화하였습니다.
2. 주거용 부동산 수요 증가: 특히 젊은 세대 중심으로 도시 내 적절한 가격의 주거 공간에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 수요는 상업용 부동산을 주거용으로 개조하여 해결할 수 있는 부분이 큽니다.

기술적 요인

1. 건축 기술의 진보: 최신 건축 기술과 재료의 발달은 기존 상업용 부동산을 주거용으로 효율적으로 변환할 수 있게 만들었습니다. 이는 비용과 시간을 절약하면서 보다 실용적인 용도 변경을 가능하게 합니다.

경제적 및 사회적 영향

1. 부동산 시장의 다변화: 상업용 부동산의 용도 변경은 부동산 시장에 다양성을 추가하며, 특히 주거용 시장의 포화를 완화하는 데 도움을 줍니다.
2. 도시 경제의 활성화: 주거용으로의 전환은 도심 지역에 더 많은 사람들을 유치하고, 이는 소매업, 서비스업 등 도시 경제의 다른 부분에 긍정적인 영향을 미칩니다.
3. 인프라에 대한 영향: 주거 인구 증가는 공공 서비스 및 인프라에 대한 수요 증가를 야기하여, 교통, 공공 안전, 교육 등의 분야에서 추가 투자가 필요하게 됩니다.

상업용 부동산 시장에서 ESG 요건의 중요성

상업용 부동산 시장에서 ESG(환경, 사회, 거버넌스) 요건의 중요성은 지난 몇 년 동안 급격히 증가하고 있습니다. 이는 투자자들, 임차인들, 그리고 규제 기관들이 지속 가능한 건물의 가치와 영향을 더욱 인식하게 되면서 발생한 변화입니다. ESG 요건은 이제 부동산 투자의 필수 요소로 자리 잡고 있으며, 이는 몇 가지 주요 요인에 의해 추진되고 있습니다.

ESG의 증가하는 중요성

1. 규제 요구 증가: 많은 국가들에서 기후 변화 대응을 위한 법적 요구가 강화되고 있습니다. 예를 들어, 유럽연합은 2050년까지 탄소 중립을 달성하기 위한 로드맵을 설정하였고, 이는 상업용 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 건물에서 발생하는 탄소 배출량을 줄이는 것이 큰 요구사항으로 부상하였습니다.
2. 투자자들의 압력: 기관 투자자들과 자산 관리자들은 점점 더 ESG 기준을 투자 결정 과정에 통합하고 있습니다. 이들은 투자 포트폴리오의 리스크를 관리하고, 장기적인 수익성을 보장하기 위해 환경적 책임과 사회적 책임을 중시합니다.
3. 시장 수요 변화: 최종 사용자와 임차인들은 점점 더 지속 가능한 건물을 선호하고 있습니다. 이는 에너지 효율성이 높고, 사회적으로 책임 있는 공간에서 일하고자 하는 기업 문화의 변화에 기인합니다. 또한, 소비자들은 그들이 지지하는 기업이 환경적으로 의식적인 선택을 하기를 원합니다.

ESG 통합의 이점

1. 비용 절감: 에너지 효율적인 건물은 운영 비용을 절감할 수 있습니다. 이는 난방, 냉방, 조명과 같은 주요 에너지 소비 분야에서 비용을 줄일 수 있습니다.
2. 자산 가치 증가: ESG 기준을 충족하는 건물은 장기적으로 더 높은 재산 가치를 유지하는 경향이 있습니다. 이는 투자자와 임차인 모두에게 매력적인 선택이 됩니다.
3. 규제 위험 감소: 환경 규제의 변화에 따른 잠재적인 비용과 리스크를 미리 관리함으로써, 투자자들은 미래의 법적 문제나 금융적 부담에서 벗어날 수 있습니다.
4. 브랜드 이미지 및 평판 강화: 지속 가능한 건물을 통해 기업은 환경 보호에 대한 자신들의 헌신을 공개적으로 보여줄 수 있으며, 이는 브랜드 가치를 높이는 데 기여합니다.

마무리

글로벌 상업용 부동산 시장은 급변하는 경제 환경, 기술 혁신, ESG 기준의 확산으로 인해 지속적으로 변화하고 있습니다. 서울과 미국의 주요 도시들은 오피스 공간의 공실률 증가와 신규 공급 부족으로 기존 부동산을 새로운 용도로 전환하는 컨버전 트렌드를 보여주고 있습니다. 이러한 전환은 시장의 다양성과 경제의 지속 가능성을 증진시키는 중요한 전략으로 부상하고 있습니다.

 

투자자들은 이러한 변화에 주목하여 시장 변화에 민첩하게 대응하면서 새로운 기회를 모색해야 합니다. 특히 ESG 요건의 중요성은 지속적으로 증가하고 있으며, 에너지 효율적인 건물과 환경적 책임을 갖춘 자산에 투자하는 것은 장기적인 가치를 창출하고 리스크를 관리하는 데 중요한 전략이 될 것입니다.