대체투자 : 미국 오피스 부동산에 드리운 장기적 그림자

미국 오피스 부동

Intro

2019년 이후 미국 오피스 부문은 전례 없는 도전에 직면했습니다. 재택근무(WFH) 모델의 부상으로 오피스 수요가 크게 감소했으며, 경제 불확실성에 대응하여 기업들의 비용 절감 조치는 이러한 추세를 더욱 악화시켰습니다. 결과적으로 순 흡수율이 크게 감소했으며, 전국적으로 약 1억 3천만 평방피트에 대한 전반적인 부정적 영향을 미쳤습니다. 이와 함께 신규 건설이 진행되면서 CBRE가 보고한 바와 같이 오피스 공실률과 이용 가능성 비율이 역대 최고치에 이르렀습니다.

회복까지의 긴 여정

현재 오피스 부동산 시장의 상태는 dot-com 버블과 글로벌 금융 위기의 영향을 능가하는 몇 년간의 혼란의 절정입니다. 신축이 느려졌음에도 불구하고 기존 파이프라인은 오피스 공간의 지속적인 유입을 보장합니다. 또한, 팬데믹과 원격 근무로의 전환에 의해 영향을 받은 오피스 수요 역학의 근본적인 변화는 회복 기간을 길게 할 것으로 보입니다. 분석가들은 낙관적인 조건 하에서 전염병 이전 수준으로 복귀하는 데 5년이 걸릴 것으로 추정하며, WFH 추세에 더 크게 영향을 받은 시장의 타임라인은 더욱 길어집니다.

 

오피스 부문의 회복은 진화하는 직장 규범에 의해 더욱 복잡해집니다. 사무실 내 직원 수가 줄어들면서 사무실 공간 밀집도를 역전시킬 가능성이 전반적인 오피스 수요에 영향을 미칩니다. 또한, 오피스 수요 대 직업 성장의 배수는 앞으로 감소할 것으로 예상되며, 이는 상당한 직업 성장이 이전 수준의 오피스 수요를 촉진하기 위해 필요함을 나타냅니다. 주요 기업들이 단기적으로 보수적인 인력 증가 전망을 발표함에 따라, 오피스 부동산에 대한 도전적인 길이 예상됩니다.

 

앞으로 오피스 부동산 부문은 지속적인 구조적 공실에 직면할 수 있습니다. 최근 개발되거나 재개발된 고품질의 잘 갖춰진 오피스 공간은 임대 수요를 끌어들여 더 나은 성과를 낼 가능성이 높습니다. 그러나, 특히 노후화되고 경쟁력이 떨어지는 건물들은 향상된 폐기 위험과 함께 고군분투할 것입니다. 이러한 격차는 팬데믹 이후의 오피스 시장에서 자산 품질의 중요성을 강조합니다.

 

오피스에서 주거용이나 기타 용도로의 전환 가능성은 일부 공실 압박을 완화할 수 있는 희망의 빛을 제공합니다. 그러나 중요한 영향을 미치기 위해 필요한 전환의 규모는 엄청나며, 현재의 고금리 환경은 이러한 프로젝트의 경제성을 복잡하게 만듭니다. 오피스 부문이 이러한 도전을 탐색함에 따라, 회복은 과거 사이클에서 보았던 "V자형" 반등에서 벗어나, 오피스 재고의 폐기 위험 증가로 인한 구조적 공실률이 높은 "L자형" 궤적을 따를 것으로 예상됩니다.

 

결론적으로, 미국 오피스 부동산 시장은 역사적 도전과 진화하는 직장 규범의 합류점에 있습니다. 시장의 특정 세그먼트는 이러한 변화의 물결을 더 성공적으로 탐색할 수 있을지라도, 전체적으로는 회복이 과거로의 복귀가 아니라 미래의 재정의임을 받아들여야 하는 새로운 현실에 적응해야 합니다.

재택근무(Work From Home) 추세의 지속

재택근무(WFH) 추세의 지속은 오피스 부동산 시장에 근본적이고 지속적인 변화를 가져오고 있으며, 이러한 변화는 앞으로도 몇 년간 오피스 공간의 수요와 활용 방식에 중대한 영향을 미칠 것입니다.

오피스 부동산 수요에 미치는 영향

1. 수요 감소: WFH 정책의 확대는 기업들이 필요로 하는 오피스 공간의 총량을 줄이고 있습니다. 많은 기업들이 전체 직원을 사무실로 복귀시키지 않고 하이브리드 모델을 채택함으로써, 전체적으로 오피스 공간에 대한 수요가 줄어들고 있습니다.
2. 공실률 증가: 재택근무의 채택 확대는 높은 공실률로 이어지고 있으며, 특히 도심 지역에서 더 두드러지게 나타나고 있습니다. 이는 임대료에 하방 압력을 가하고 오피스 부동산 소유주와 개발자들에게 재정적 도전을 제기하고 있습니다.
3. 공간 재구성: 기업들은 사무실 공간을 더 유연하고 협업을 촉진하는 방향으로 재구성할 수 있도록 요구하고 있습니다. 이는 개방형 공간, 회의실, 카페 스타일의 공간 등 다목적 공간의 증가로 이어질 수 있습니다.

오피스 공간 활용의 변화

1. 하이브리드 모델 채택: 많은 기업들이 완전한 WFH에서 벗어나 하이브리드 근무 모델을 채택할 것으로 예상됩니다. 이는 직원들이 일주일에 몇 일은 사무실에 출근하고 나머지는 원격으로 근무하는 방식입니다. 이러한 모델은 오피스 공간의 유연한 활용을 필요로 합니다.
2. 공간 효율성 증대: 기업들은 사용되지 않는 공간을 줄이고, 공간을 더 효율적으로 사용하기 위해 공간 관리 기술을 도입할 수 있습니다. 이는 공간 사용 데이터를 분석하여 최적의 사무실 배치와 크기를 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다.
3. 웰빙과 지속 가능성: 직원들의 사무실 복귀를 유도하기 위해, 기업들은 건강과 웰빙을 중심으로 한 설계에 더 많은 투자를 할 수 있습니다. 이는 자연 채광, 식물, 개선된 환기 시스템 등을 포함할 수 있습니다. 또한, 지속 가능한 건축물과 운영이 중요한 고려사항이 될 것입니다.

결론적으로, WFH 추세는 오피스 부동산 시장에 지속적인 변화를 요구하고 있으며, 기업과 부동산 개발자는 이러한 변화에 적응하기 위해 공간의 설계와 용도, 그리고 제공하는 서비스를 개선 시키는 방향으로 진행되고 있습니다.

고품질 오피스 건물 선호 현상

고품질 오피스 건물들이 더 높은 임대 수요를 유지할 수 있는 이유와 이로 인해 오피스 부동산 시장에서 발생할 수 있는 장기적 변화들은 다음과 같습니다:

고품질 오피스 건물의 임대 수요 유지 이유

1. 직원 유치 및 유지: 고품질의 오피스 환경은 기업이 우수한 인재를 유치하고 유지하는 데 중요한 역할을 합니다. 쾌적한 근무 환경은 직원의 만족도와 생산성을 높이는 요소로 작용하며, 이는 기업들에게 매력적입니다.
2. 브랜드 이미지 강화: 대표적인 위치에 위치한 최신 시설을 갖춘 오피스 건물은 기업의 브랜드 가치와 이미지를 강화하는 데 기여합니다. 이는 고객과 파트너에게 긍정적인 인상을 남기는 데 중요한 역할을 합니다.
3. 건강 및 안전에 대한 초점: 팬데믹 이후, 건강과 안전이 중요한 고려사항이 되면서, 첨단 환기 시스템, 쾌적한 공간, 그리고 건강한 근무 환경을 제공하는 고품질 건물이 더 많은 수요를 끌어들이고 있습니다.
4. 기술 통합: 스마트 오피스 기술, 고속 인터넷 연결, 그리고 다른 최신 편의 시설을 갖춘 고품질 건물은 현대 기업의 요구사항을 충족시키며, 이는 높은 임대 수요로 이어집니다.

장기적인 변화

1. 시장 세분화: 고품질 오피스 건물에 대한 수요 증가는 시장 내에서의 세분화를 촉진할 수 있으며, 이는 특정 건물 등급(예: 트로피 또는 A급)이나 위치에 대한 프리미엄을 더욱 강화할 수 있습니다.
2. 재개발 및 업그레이드 촉진: 기존의 낮은 등급의 오피스 건물 소유주들이 임대 시장에서 경쟁력을 유지하기 위해 건물을 업그레이드하거나 재개발할 가능성이 높아집니다. 이는 건물의 지속 가능성, 에너지 효율성, 그리고 기술 통합에 대한 투자를 증가시킬 수 있습니다.
3. 지속 가능성과 웰빙의 중요성 증가: 고품질 건물이 선호되면서 건축 및 운영에서 지속 가능하고 건강 중심의 접근 방식이 더욱 중요해집니다. 이는 오피스 부동산 시장 전반에 걸쳐 지속 가능한 건축과 운영 관행을 촉진할 수 있습니다.
4. 혼합 사용 개발의 증가: 고품질 오피스 공간의 수요 증가는 상업, 주거 및 레저 시설을 포함한 혼합 사용 개발의 증가로 이어질 수 있습니다. 이러한 개발은 도시 환경을 활성화하고 오피스 지역을 다목적 목적지로 전환하는 데 기여할 수 있습니다.

오피스에서 주거용이나 다른 용도로의 전환

오피스에서 주거용이나 다른 용도로의 대규모 전환은 현재 공실률과 프로젝트의 경제성에 여러 가지 영향을 미칠 수 있습니다:

공실률에 대한 영향

• 공실률 감소: 오피스 건물이 주거용이나 호텔, 소매 등 다른 용도로 전환될 경우, 해당 오피스 공간은 부동산 시장의 공급 풀에서 제외되어 전반적인 공실률을 낮출 수 있습니다. 이는 특히 과잉 공급으로 고통받는 지역에서 공실률을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
• 수요-공급 균형 개선: 용도 변경을 통해 부적합하거나 노후화된 오피스 공간을 시장에서 제거함으로써 수요와 공급 간의 더 나은 균형을 이룰 수 있으며, 이는 임대료 안정화 및 부동산 시장의 건강한 발전에 기여할 수 있습니다.

고금리 환경의 경제성에 대한 영향

• 재무 비용 증가: 고금리 환경에서는 대출 이자율이 상승하여 부동산 개발 및 전환 프로젝트의 재무 비용이 증가합니다. 이는 프로젝트의 총 비용을 증가시키고 수익성을 저하시킬 수 있습니다.
• 투자 수익률 압박: 이자율 상승은 프로젝트의 예상 수익률을 감소시킬 수 있으며, 이는 투자자들에게 덜 매력적일 수 있습니다. 결과적으로, 높은 자본 비용은 일부 전환 프로젝트의 실행 가능성을 저하시킬 수 있습니다.
• 자금 조달 어려움: 고금리 환경은 은행 및 금융 기관의 대출 조건을 엄격하게 만들 수 있으며, 이로 인해 프로젝트에 대한 자금 조달이 더 어려워질 수 있습니다. 특히 리스크가 높은 전환 프로젝트는 자금 조달에 더 큰 도전을 직면할 수 있습니다.

결론적으로, 오피스에서 주거용이나 다른 용도로의 대규모 전환은 전반적인 공실률을 감소시킬 잠재력을 가지고 있지만, 고금리 환경은 이러한 프로젝트의 비용과 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 프로젝트의 실행 여부는 시장 조건, 위치, 건물의 상태와 같은 다양한 요인을 고려한 신중한 분석이 필요합니다.

 

마무리

오피스 부동산 시장은 현재 dot-com 버블과 글로벌 금융 위기 이후 최악의 혼란을 경험하고 있으며, 이는 주로 재택근무(WFH)의 확산과 팬데믹으로 인한 오피스 수요의 근본적 변화 때문입니다. 신축 프로젝트의 감소에도 불구하고, 이미 계획된 오피스 공간의 지속적인 공급은 공실률을 높이는 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 하이브리드 근무 모델의 채택이 증가하면서, 사무실 내 직원 수 감소와 오피스 수요 대 직업 성장의 배수 감소는 오피스 부동산 시장의 회복을 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 이러한 추세는 주요 기업들이 단기적으로 보수적인 인력 증가 전망을 발표함에 따라, 특히 WFH 영향을 크게 받은 시장에서 회복이 수년 걸릴 것으로 예상됩니다.

 

한편, 오피스 공간을 주거용이나 기타 용도로 전환하는 것은 일부 공실 압박을 완화할 수 있는 가능성을 제공하지만, 현재의 고금리 환경은 이러한 전환 프로젝트의 경제성을 복잡하게 만들고 있습니다. 프로젝트의 재무 비용 증가, 투자 수익률에 대한 압박, 그리고 자금 조달의 어려움은 이러한 전환의 실행 가능성을 저해할 수 있으며, 결과적으로 오피스 부동산 시장의 회복 경로는 과거의 "V자형" 반등과 달리 "L자형" 궤적을 따를 것으로 보입니다. 이러한 변화는 향후 오피스 부동산 시장의 구조와 전략에 장기적인 변화를 가져올 수 있으며, 시장 참여자들은 새로운 현실에 적응하기 위한 전략을 수립해야 합니다.